地铁商业开发程序通常包括以下几个关键步骤：
市场条件推断
开发商在工程初期需对拟选择地区市场条件进行初步分析和推断。
这一阶段不涉及微观角度分析，而是从所在地区的市场状况及潜力入手，进行城角度的深化和细化。
设计方案
开发商通常会委托外国设计机构进行方案设计，同时委托国内设计单位进行初步设计及施工图设计。
这种组合方式旨在降低设计成本，同时确保设计质量。
需要与国外设计机构明确方案设计深度，以确保国内设计单位能够正确完成后续设计工作。
工程设计、市场调整方案及财务方案系统化整合
在完成工程设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要对这些方案进行系统化整合。
整合过程中需推断工程规模和投资回报关系是否合理，工程投资规模是否与企业自身资金和资源背景相符，以及投资商的资金、资源和股权期望是否可行。
如有必要，需回到设计阶段进行调整，并再次循环市场调整方案及财务融资方案，直至确定最终可行方案。
政府许可
完成工程方案系统化整合后，开发商需向政府相关部门提交一系列报告和方案，包括可行性探讨报告、方案设计、交通方案、消防方案、环境评估报告、工程用电方案等。
这些报告和方案需得到政府部门的认可批准。
这些步骤构成了地铁商业开发的基本流程，确保项目从初步设想到最终实施过程中，各方面的因素都得到充分考虑和协调。